華人普遍持有「有土斯有財」的觀念，依照內政部 112 年統計，我國單獨持有住宅之自然人為 572.68 萬人，合計持有 707.35 萬宅；其中持有 1~3 房者計 564.58 萬人（占 98.59%），合計持有 663.37 萬宅（占 93.78%）；持有 4 房以上者計 8.10 萬人（占 1.41%），合計持有 43.98 萬宅（占 6.22%），平均每人持有 5.43宅。
不動產除了自住需求外、同時也彰顯財富，但一代過去，不動產繼承與傳承總是最令人傷腦筋，也最容易引起家人與手足之間的糾紛。若未經妥善規劃，財富也可能是一枚未爆彈的引信。
傳道書2:18-19 我恨惡一切的勞碌，就是我在日光之下的勞碌，因為我得來的必留給我以後的人。那人是智慧是愚昧，誰能知道？他竟要管理我勞碌所得的，就是我在日光之下用智慧所得的。這也是虛空。
不動產繼承中常見的故事
王阿姨有小明、小華、小美 3 名子女，先生已離世。王阿姨過世時留下一筆土地，但三人對如何繼承分配意見不合。加上小明因為做生意急需資金，希望盡快出售自己應得的那一份，因此想盡快辦理不動產繼承登記，但小華、小美卻拒絕會同辦理，因此前來諮詢建議。
不動產繼承始於被繼承人死亡
關於繼承，可以按照以下步驟釐清：
判斷繼承人資格（民法第 1138 條）
釐清遺產權利義務（民法第 1148 條）
遺產稅申報&完稅（遺產及贈與贈稅法第 23 條）
視是否有遺囑（民法第 1165 條）
判斷應繼分、特留分（民法第 1223 條）
辦理繼承登記
依民法規定，被繼承人死亡時，繼承人即承受被繼承人財產上之一切權利、義務。因此王阿姨過世時，三名子女作為繼承人，立刻取得不動產的遺產所有權，並不以辦理登記為必要（民法第 1148 條）。
但依民法第 759 條規定，因繼承而取得不動產物權者，應經登記，始得處分。因此小明若想要出售該不動產，則必須先辦理繼承登記。另外依遺產及贈與稅法第 8 條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。關於遺產稅計算、申報等事項，可參考《一次了解遺產稅免稅額、扣除額和如何申報（2024年）》。
不動產繼承有多個繼承人時，須辦理公同共有或分別共有
不動產繼承有多數繼承人時，依照土地登記規則第 120 條第 1 項規定，可分為兩種：
公同共有登記：部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。
分別共有登記：經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
公同共有 vs 分別共有
「分別共有」的概念，依法律是：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人，得自由處分其應有部分。」。白話來說，一塊土地，每個人有明確的持分，因此自己可以決定賣出自己的那份持分，並不需其他共有人的同意。
然而「公同共有」並沒有持分的概念，而是全體繼承人一起共有。因此，如果要出售公同共有物，則需要全體共有人的同意才可以。
「公同共有」是過渡狀態
實務上，通常是繼承人間對於繼承分配意見不合，遲遲不願辦理繼承作業。但為了避免因逾期辦理，而遭地政機關裁處罰鍰，因此才允許可以由繼承人中的其中一人去辦理公同共有繼承。
按照上述，因小明想辦理土地繼承登記，另兩人拒絕會同辦理，此時小明可以一人到地政機關辦理土地的公同共有繼承登記，而不須另兩人的簽名或蓋章。
共有土地之處分
如果是經過全體繼承人同意，將遺產土地申請登記為分別共有時，因為各繼承人皆取得土地 1/3 的應有部分，則小明當然可以自行處分他的應有部分，不需另外兩人的同意。
相反的，因繼承而登記為公同共有土地，要處分時，應該得到公同共有人全體之同意。因此如果小華及小美不同意出售土地，則小明是無法出售該土地。這時候，依照民法第 1164 條：「繼承人得隨時請求分割遺產。」，小明只能夠先請求分割土地，並於分割後，再行出售自己分得的土地部分。
協議分割或裁判分割
依照民法關於共有物分割的規定，小明、小華、小美三人可以協議決定土地的分割方式；若不能協議決定，則可以由任何一位共有人請求法院裁判分割。
不動產繼承的登記期限
要注意的是，依照土地法第 73-1 條規定，超過 1 年沒有辦理繼承登記的不動產，地政機關可以經過公告後，列冊管理。列冊管理 15 年後，仍未有聲請繼承登記的，地政機關可以將該不動產公開標售。標售所得的價款，繼承人得依法定應繼分領取。但如果超過 10 年仍然沒有繼承人申請提領價款時，就歸屬國庫。
不動產繼承的結論
總結上面所說，目前實務上辦理不動產繼承有三種：
分割繼承（可以依照繼承人的協議來登記、可單獨或分別共有）
應繼分繼承（各繼承人依照應繼分登記、屬於分別共有性質）
公同共有繼承（無明確持分、屬於公同共有性質）
以上 1、2 的情況都可以自由處分自己的應有部分，3 的情況則需要全體共有人同意始得處分，或者先辦理共有型態變更才可以進行處分。至於詳細的辦理流程、應備文件等，則可以參考財政部網站說明。
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